Paljon maksavan tuotteen myynti on aina monimutkaisempaa kuin vähän maksavan tuotteen. Korkean hintatason mukana tulee yleensä erilaisia lakisääteisiä asioita ja lisäksi paljon maksavat tuotteet ovat yleensä monimutkaisia. Asuntojen kohdalla korkea hintataso, markkinoiden sääntely ja asuntojen erilaisuus tarkoittavat suhteellisen monimutkaista prosessia, jonka ohjaamiseen kannattaa hankkia kiinteistönvälittäjä.
Myynti on prosessina mahdollisesti monta kertaa hankalampi, sillä alussa myyntiä suunnittelevalla henkilöllä ei ole tukijoukkoa myynnin järjestämiseen. Kiinteistönvälittäjän valinta myyntiä hoitamaan on lähes aina parempi valinta, kuin itsenäinen myyntiprosessi. Jos kuitenkin haluat hoitaa myynnin itse, niin tässä on omatoimisen asunnonmyynnin perusteet.
ASUNNON MYYMISEN LÄHTÖKOHTA
Tavallinen lähtökohta omistusasunnon omatoimiselle ostamiselle ja myymiselle on kuluttajalta toiselle tapahtuva myynti. Kaikki yksityiskohdat löytyvät Suomen yleisestä sopimuslainsäädännöstä ja asuntokauppalaista, mutta tässä pysytään hyvin käytännönläheisellä tasolla ja aloitetaan helposta eli huoneiston omatoimisesta myynnistä.
Asuinhuoneiston kauppa on kyseisen asunto-osakeyhtiön osakkeiden myynti. Näiden osakkeiden omistus oikeuttaa huoneiston hallintaan. Myynti-ilmoitus asunnosta on ensimmäinen askel ja kehotus ostajille tarjouksen tekemiseen. Tarjoukset ovat sitovia ja tarjoukseen annettu vastaus sitoo antajaansa samalla tavalla.
Tarjoukset ja niihin annettavat vastaukset kannattaa tehdä kirjallisesti, sillä suullisia tarjouksia on vaikea todentaa myöhemmin. Lisäksi tarjouksissa on monesti mukana ehtoja, joiden täyttyminen johtaa kauppaan, näiden ehtojen dokumentointi on luotettavampaa kirjallisesti tehtynä.
Lainaehto on erityisen tavallinen tarjouksen ehtona ja toteutuu, mikäli tarjoajalle myönnetään tarvittu laina. Ehto ja tarjous raukeaa, mikäli lainaa ei myönnetä. Käsiraha on myös toinen tavallinen kauppaan kuuluva ehto, joka on hyvä kirjata. Mikäli molempien osapuolien hyväksymä ja asetetut ehdot täyttävä kauppa ei toteudu, niin sovittu käsiraha toimii korvauksena myyjälle.
Aiemmin kiinteistönvälittäjien rooliin kuului suullisten tarjousten välittäminen kaupan osapuolien välillä. Nykyisin tietotekniikan kehitys on johtanut kirjallisten tarjousten merkittävään lisääntymiseen ja suullisten tarjousten vastaavaan vähentymiseen.
Käteiskauppa tarkoittaa sitä, että koko kauppasumma maksetaan kaupanteon yhteydessä. Tämä on yksinkertaisin tapa tehdä kauppa, mutta asuntokaupan kohdalla yleisempää on käyttää vakuutta ostajan pankkilainan vakuutena. Käytännössä tämä tapahtuu niin, että kaupan kohteena oleva asunto-osakeyhtiön osakesarja toimii pankkilainan vakuutena. Lähes aina tilanne on sellainen, että sekä myyjällä että ostajalla on pankkilaina, jonka vakuutena huoneiston osakkeet ovat. Kaupan järjestämiseen kuuluu kiinteänä osana lainajärjestelyt ja pantin siirtäminen, tämä tekee omistusoikeuden siirtymisestä monivaiheisen prosessin. Tähän kannattaa ostaa palvelu pankista, niin kaupanteon vaiheet sujuvat oikeassa järjestyksessä ja luotettavasti.
Kauppaa varten myyjällä on velvollisuus tarjota ostajalle kaikki mahdollinen tieto kaupan kohteena olevasta huoneistosta sekä asunto-osakeyhtiöstä ja yhteisistä tiloista. Tämä tarkoittaa asunto-osakeyhtiön asiakirjojen tarkastamista sekä huoneiston ja rakennuksen kunnon selvittämistä. Kuntotarkastukset ovat isossa roolissa kauppojen viimeistelyssä. Monesti tarkastukset suoritetaan ennen kaupan viimeistelyä, ja kustannus jaetaan myyjän ja ostajan kesken. Raporttien hankinta heti prosessin alussa auttaa luottamuksen ja varmuuden rakentamisessa, ostajan osuus raportin kustannuksesta voi edelleen olla yhtenä kaupan ehtona. Tarkastuksessa kohde tutkitaan pintapuolisesti ja rakenteita ei pääsääntöisesti avata. Poikkeuksena tästä on helposti korjattavissa olevat kohdat, jotka ovat kuitenkin mahdollisia riskirakenteita.
Kuntotutkimus on puolestaan laajempi ja yksityiskohtaisempi tutkimus, jossa avataan esimerkiksi ylä- tai alapohjia sekä seinärakenteita, kun pyritään selvittämään rakennuksen todellinen kunto. Asunto-osakeyhtiöissä nämä ovat yleisiä erillistaloyhtiöissä sekä rivitaloyhtiöissä.
Isännöitsijäntodistus on tärkein tietolähde taloyhtiön asioihin. Siitä selviää yhtiön perustiedot, osakkaat, taloyhtiön tuotot, lainat, korot, yhtiövastike sekä menneet että tulevat korjaukset. Näiden pohjalta ostaja voi hahmottaa yhtiön tilannetta nyt ja tulevaisuudessa. Asumiskustannukset perustuvat yhtiön aiempiin päätöksiin ja kulurakenne on tärkeä osa, kun ostaja pohtii taloudellisia mahdollisuuksiaan selvitä asumiskuluista sekä asuntolainasta ja sen kuluista.
Asuntokaupan pakollisiin asiakirjoihin liittyy myös energiatodistus. Taloyhtiöllä on todennäköisesti hankittuna energiatodistus, mutta toisinaan se täytyy päivittää kauppaa varten, sillä energiatodistus on voimassa kymmenen vuotta hankinnasta.
Pohjapiirros täytyy sisällyttää niihin dokumentteihin, joita ostajalle täytyy toimittaa tarjouksen antamista varten. Samoin selvitys panttauksista ja siitä, onko pantinhaltija valmis siirtämään pantin vaikkapa toiseen rahoituslaitokseen.